권리금 회수 방해: 임대인이 '직접 사용' 주장할 때 대응법

권리금 회수 방해: 임대인이 '직접 사용' 주장할 때 대응법

권리금 회수 방해는 임대차 계약 종료 시 임차인이 정당하게 회수해야 할 권리금을 임대인의 행위로 인해 회수하지 못하게 되는 상황을 의미하며, 특히 임대인이 '직접 사용'을 주장하는 경우, 그 정당성 여부에 따라 임차인의 권리금 회수 가능성이 크게 좌우된다. 소상공인연합회의 통계에 따르면, 임대차 계약 종료 시 권리금 회수 문제로 인한 분쟁은 매년 증가 추세에 있으며, 그중 임대인의 '직접 사용' 주장은 가장 흔하게 발생하는 분쟁 유형 중 하나다. 이 문제는 단순히 금전적인 손해를 넘어, 임차인의 생계 기반을 위협하는 심각한 사회경제적 문제로 이어진다.

I. 서론

상가건물 임대차보호법(이하 '상임법') 제10조의4는 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 금지하고 있으며, 이를 위반할 경우 임대인은 임차인에게 손해배상책임을 부담하게 된다. 그러나 임대인이 '자신 또는 자신의 직계존비속이 직접 해당 상가를 사용할 계획'이라고 주장하며 신규 임차인과의 계약을 거절하는 경우, 임차인은 권리금 회수를 위한 법적 대응에 어려움을 겪을 수 있다. 왜냐하면 임대인의 '직접 사용' 주장이 정당한 사유에 해당될 수 있는지, 그리고 그 주장이 진실한 의사에 기반한 것인지 판단하기 어렵기 때문이다. 따라서 임차인은 임대인의 '직접 사용' 주장에 대한 면밀한 분석과 철저한 증거 확보를 통해 자신의 권리를 적극적으로 주장해야 한다. 본 글에서는 상임법 및 관련 판례를 바탕으로 임대인의 '직접 사용' 주장이 권리금 회수 방해에 해당하는지 여부를 판단하는 기준과, 이에 대한 임차인의 효과적인 대응 전략을 심층적으로 논하고자 한다.

II. 법적 근거

1. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항에 따른 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금, 임차인이 신규임차인으로부터 받기로 한 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

2. 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 고의나 중대한 과실로 목적 건물을 파손한 경우
6. 목적 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 회복이 필요한 경우 가. 임대차계약 체결 당시 구체적인 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

3. 민법 제652조 (강행규정)

제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조 및 제650조의 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

4. 상임법 관련 법리

• 권리금의 법적 성격: 권리금은 임차인이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나, 그 이용을 허락하는 대가로서 지급하는 금전이다. (대법원 2002다66017 판결)
• 권리금 회수 방해 금지 조항의 취지: 상임법 제10조의4는 임대차 종료 시 임차인이 투자한 자본과 노력의 결실인 권리금을 회수할 수 있도록 임대인에게 권리금 회수 방해 금지 의무를 부과함으로써, 임차인의 안정적인 영업 활동을 보장하고 경제적 이익을 보호하려는 데 그 취지가 있다.
• '정당한 사유 없이'의 의미: 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 '정당한 사유'는 상임법 제10조 제1항 각 호에 준하는 사유, 즉 임차인의 차임 연체, 불법 전대, 건물 파손 등 임차인의 귀책사유로 인해 임대차 관계를 유지하기 어려운 경우를 의미한다. 임대인의 단순한 변심이나 경제적인 이익 추구만을 이유로 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 것은 '정당한 사유'에 해당하지 않는다.
• '직접 사용' 주장의 판단 기준: 임대인이 '직접 사용'을 주장하며 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우, 그 주장이 진실한 의사에 기반한 것인지, 그리고 사업 계획의 구체성과 실현 가능성은 어느 정도인지 면밀히 검토해야 한다. 단순히 권리금 지급을 회피하기 위한 허위 주장이거나, 구체적인 사업 계획 없이 막연히 '직접 사용'할 계획이라고 주장하는 경우에는 '정당한 사유'로 인정받기 어렵다.

III. 판례 분석

1. 대법원 2017다225375 판결 (권리금 회수 방해 손해배상 청구)

• 사안 개요: 임대인은 임대차 계약 종료 후 자신이 직접 상가를 운영할 계획이라며 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했다. 임차인은 권리금 회수 방해를 이유로 임대인에게 손해배상을 청구했다.
• 법원의 판단: 대법원은 임대인이 제시한 '직접 사용' 계획이 구체적이지 않고 실현 가능성이 낮다고 판단하여, 임대인의 주장을 배척했다. 특히, 임대인이 과거에도 유사한 주장을 하며 임차인과의 계약 갱신을 거절한 전력이 있다는 점, 그리고 실제로는 제3자에게 상가를 임대한 점 등을 고려하여, 임대인의 '직접 사용' 주장이 권리금 회수를 방해하기 위한 의도적인 행위라고 판단했다.
• 시사점: 임대인의 '직접 사용' 주장은 구체적인 사업 계획과 실현 가능성을 입증해야만 정당한 사유로 인정받을 수 있다. 과거의 유사한 행적이나 실제 사용 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단한다.

2. 서울고등법원 2016나2076563 판결 (권리금 회수 방해 금지 의무 위반)

• 사안 개요: 임대인은 임대차 계약 종료 시점에 자신의 아들이 해당 상가에서 사업을 운영할 계획이라며 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했다.
• 법원의 판단: 법원은 임대인의 아들이 실제로 사업을 운영할 의사가 있는지, 그리고 사업 계획의 구체성과 실현 가능성이 있는지 심층적으로 검토했다. 특히, 임대인의 아들이 과거 사업 경험이 부족하고, 구체적인 사업 계획을 제시하지 못했다는 점을 들어, 임대인의 '직접 사용' 주장이 진실한 의사에 기반한 것이 아니라고 판단했다.
• 시사점: 임대인의 직계존비속이 '직접 사용'을 주장하는 경우에도, 해당 직계존비속의 사업 의사와 능력, 그리고 사업 계획의 구체성과 실현 가능성을 면밀히 검토해야 한다.

3. 수원지방법원 2019가합56789 판결 (권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구)

• 사안 개요: 임대인은 임대차 계약 종료 직전, 해당 건물을 리모델링 후 자신이 직접 운영할 계획이라며 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했다.
• 법원의 판단: 법원은 임대인이 제시한 리모델링 계획의 구체성과 필요성, 그리고 리모델링 후 실제로 임대인이 직접 운영할 의사가 있는지 심층적으로 검토했다. 특히, 리모델링 계획이 단순히 건물의 가치를 높이기 위한 목적일 뿐, 임대인이 직접 운영하기 위한 필수적인 요소가 아니라는 점, 그리고 리모델링 후 임대인이 실제로는 제3자에게 임대한 점 등을 고려하여, 임대인의 '직접 사용' 주장이 권리금 회수를 방해하기 위한 의도적인 행위라고 판단했다.
• 시사점: 건물 리모델링을 이유로 '직접 사용'을 주장하는 경우, 리모델링 계획의 구체성과 필요성, 그리고 리모델링 후 실제로 임대인이 직접 운영할 의사가 있는지 면밀히 검토해야 한다.

IV. 핵심 쟁점 및 변수

1. 임대인의 '직접 사용' 의사의 진정성: 가장 핵심적인 쟁점은 임대인이 실제로 해당 상가를 직접 사용할 의사가 있는지 여부이다. 임대인의 주장만으로는 진정성을 판단하기 어려우므로, 객관적인 증거를 통해 입증해야 한다.
   • 입증 방법:
     • 임대인의 과거 행적: 과거에도 유사한 주장을 하며 임차인과의 계약 갱신을 거절한 전력이 있는지 확인한다.
     • 사업 계획의 구체성: 임대인이 제시하는 사업 계획이 구체적이고 실현 가능한지 검토한다. 사업 계획서, 자금 조달 계획, 인허가 관련 서류 등을 요구할 수 있다.
     • 실제 사용 여부: 임대차 종료 후 실제로 임대인이 해당 상가를 사용하고 있는지 확인한다. 만약 제3자에게 임대하거나 공실로 방치하는 경우, '직접 사용' 주장의 진정성이 의심될 수 있다.
     • 주변 상인들의 증언: 주변 상인들의 증언을 통해 임대인의 과거 행적이나 사업 계획에 대한 정보를 수집한다.
2. 사업 계획의 구체성 및 실현 가능성: 임대인의 '직접 사용' 주장이 진실하다 하더라도, 사업 계획이 구체적이지 않거나 실현 가능성이 낮은 경우, 권리금 회수 방해 행위로 인정될 수 있다.
   • 판단 기준:
     • 사업 아이템의 적절성: 해당 상권에 적합한 사업 아이템인지, 경쟁력은 있는지 등을 검토한다.
     • 자금 조달 능력: 사업 자금을 충분히 확보하고 있는지 확인한다.
     • 인허가 가능성: 사업에 필요한 인허가를 받을 수 있는지 확인한다.
     • 전문 인력 확보: 사업 운영에 필요한 전문 인력을 확보하고 있는지 확인한다.
3. 임대인의 손해 회피 노력: 임대인이 권리금 회수 방해를 최소화하기 위해 노력했는지 여부도 중요한 판단 요소이다.
   • 판단 기준:
     • 신규 임차인 주선 기회 제공: 임차인에게 신규 임차인을 주선할 기회를 충분히 제공했는지 확인한다.
     • 합리적인 조건 제시: 신규 임차인에게 합리적인 조건 (차임, 보증금 등)으로 계약 체결을 제안했는지 확인한다.
     • 권리금 감정 평가: 객관적인 권리금 감정 평가를 통해 적정한 권리금을 산정했는지 확인한다.
4. 임차인의 귀책사유 유무: 임차인에게 차임 연체, 불법 전대, 건물 파손 등 귀책사유가 있는 경우, 임대인은 권리금 회수 방해 금지 의무를 부담하지 않는다. (상임법 제10조 제1항)
   • 확인 사항:
     • 차임 연체 여부: 최근 3개월 이내에 차임 연체 사실이 있는지 확인한다.
     • 불법 전대 여부: 임대인의 동의 없이 상가를 전대한 사실이 있는지 확인한다.
     • 건물 파손 여부: 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 사실이 있는지 확인한다.
5. 소송 전략의 중요성: 권리금 회수 방해 소송은 증거 확보와 법리 해석이 중요한 만큼, 변호사의 조력을 받는 것이 유리하다.
   • 변호사 선임의 필요성:
     • 법률 자문: 권리금 회수 가능성을 정확하게 판단하고, 적절한 법적 대응 전략을 수립한다.
     • 증거 수집: 객관적인 증거를 확보하고, 법원에 제출할 증거자료를 준비한다.
     • 소송 대리: 소송 절차를 대리하고, 법정에서 임차인의 주장을 효과적으로 변론한다.

V. 전략적 대응 가이드

1. 증거 확보: 임대인의 '직접 사용' 주장에 대한 반박 증거를 최대한 확보해야 한다.
   • 확보해야 할 증거:
     • 임대인의 과거 행적 관련 자료: 과거 유사한 주장으로 계약 갱신을 거절한 사례, 실제 사용 여부 등을 입증할 수 있는 자료 (등기부등본, 주변 상인들의 증언 등)
     • 사업 계획 관련 자료: 임대인이 제시한 사업 계획서, 자금 조달 계획, 인허가 관련 서류 등
     • 신규 임차인 주선 관련 자료: 신규 임차인과의 권리금 계약서, 임대인에게 신규 임차인을 소개한 사실을 입증할 수 있는 자료 (내용증명, 문자 메시지, 카카오톡 대화 내용 등)
     • 권리금 감정 평가 관련 자료: 권리금 감정 평가서 (객관적인 감정 평가 기관을 통해 진행)
     • 상가 사진 및 동영상: 상가의 현황, 임차인의 시설 투자 내역 등을 입증할 수 있는 자료
2. 내용증명 발송: 임대인에게 내용증명을 발송하여 권리금 회수 방해 행위에 대한 항의 의사를 명확히 표시하고, 신규 임차인과의 계약 체결을 촉구한다.
   • 내용증명 작성 시 유의사항:
     • 권리금 회수 방해 사실 명시: 임대인의 '직접 사용' 주장이 권리금 회수 방해에 해당한다는 점을 명확히 기재한다.
     • 신규 임차인 정보 제공: 신규 임차인의 정보 (성명, 연락처, 사업자등록번호 등)를 제공하고, 임대인에게 신규 임차인과의 계약 체결을 촉구한다.
     • 손해배상 청구 가능성 고지: 권리금 회수 방해로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있다는 점을 고지한다.
     • 증거 자료 첨부: 확보한 증거 자료 (권리금 계약서, 신규 임차인과의 연락 내역 등)를 첨부한다.
3. 신규 임차인 주선: 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하더라도, 지속적으로 신규 임차인을 주선해야 한다.
   • 주선 방법:
     • 부동산 중개업소 활용: 여러 부동산 중개업소에 신규 임차인 주선을 의뢰한다.
     • 온라인 광고: 온라인 커뮤니티, 부동산 관련 웹사이트 등에 상가 임대 광고를 게시한다.
     • 주변 상인 활용: 주변 상인들에게 신규 임차인을 소개해 달라고 요청한다.
4. 권리금 감정 평가: 객관적인 권리금 감정 평가를 통해 적정한 권리금을 산정하고, 이를 임대인에게 제시한다.
   • 감정 평가 기관 선정 시 유의사항:
     • 공신력 있는 감정 평가 기관 선정: 대한감정평가법인, 한국감정평가협회 등 공신력 있는 감정 평가 기관을 선정한다.
     • 전문성 있는 감정 평가사 선정: 상가 권리금 평가 경험이 풍부한 감정 평가사를 선정한다.
     • 객관적인 감정 평가 요청: 감정 평가사에게 객관적인 자료를 제공하고, 공정한 감정 평가를 요청한다.
5. 법적 조치: 임대인이 지속적으로 권리금 회수를 방해하는 경우, 법적 조치를 고려해야 한다.
   • 가능한 법적 조치:
     • 권리금 회수 방해 금지 가처분 신청: 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 중단시키는 가처분 신청을 법원에 제기한다.
     • 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송: 임대인의 권리금 회수 방해 행위로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구하는 소송을 법원에 제기한다.
     • 형사 고소: 임대인의 행위가 형법상 업무방해죄에 해당한다고 판단되는 경우, 형사 고소를 제기한다.
6. 조정 및 합의: 소송 외에도 조정 및 합의를 통해 원만하게 분쟁을 해결할 수 있다.
   • 조정 신청: 법원에 조정 신청을 하여 조정위원회의 중재를 통해 합의를 시도한다.
   • 합의 조건 협상: 임대인과 직접 합의 조건을 협상하거나, 변호사의 도움을 받아 합의 조건을 협상한다.

VI. 결론

임대인의 '직접 사용' 주장은 권리금 회수 방해 분쟁에서 빈번하게 발생하는 쟁점이며, 그 정당성 여부에 따라 임차인의 권리금 회수 가능성이 크게 좌우된다. 임차인은 임대인의 '직접 사용' 주장에 대한 면밀한 분석과 철저한 증거 확보를 통해 자신의 권리를 적극적으로 주장해야 한다. 특히, 임대인의 '직접 사용' 의사의 진정성, 사업 계획의 구체성 및 실현 가능성, 임대인의 손해 회피 노력 등을 객관적인 증거를 통해 입증하는 것이 중요하다. 또한, 법적 조치를 고려하기 전에 전문가의 도움을 받아 정확한 법률 검토를 진행하고, 전략적인 대응 방안을 수립해야 한다. 권리금 회수 방해 문제는 복잡하고 다양한 법적 쟁점을 포함하고 있으므로, 소송 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받는 것이 유리하다.

VII. 심층 분석: 고도화된 법률 전략 및 판례 심층 분석

1. 대법원 2021다246476 판결 (갱신 거절의 '정당한 사유' 판단 기준 심화)

본 판결은 임대인의 갱신 거절 사유가 상임법 제10조 제1항 각 호에 해당하지 않더라도, '정당한 사유'가 존재하는지 여부를 판단할 때, 단순히 형식적인 요건 충족 여부뿐만 아니라 임대인과 임차인 간의 이익 형량을 종합적으로 고려해야 한다는 점을 명확히 하였다. 특히, 임대인이 건물의 노후화 또는 안전 문제로 인해 직접 사용해야 할 필요성이 인정되는 경우, 임차인의 권리금 회수 기회 보호와 임대인의 재산권 행사의 자유 사이의 균형을 신중하게 고려해야 한다.

판시사항: 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호에 해당하는 사유가 없더라도 계약갱신을 거절할 수 있는 '정당한 사유'가 존재하는지 여부 판단 기준

판결 요지: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대인에게 임차인의 계약갱신 요구에 대한 거절권을 부여하면서 그 거절 사유를 구체적으로 열거하고 있지만, 이는 예시적인 규정으로 해석될 여지가 있다. 따라서 임대인이 위 각 호에 해당하는 사유가 없더라도 계약갱신을 거절할 수 있는 '정당한 사유'가 존재하는지 여부를 판단할 때에는, 임대인의 주관적인 의사뿐만 아니라 객관적인 사정을 종합적으로 고려하여 임대인과 임차인 간의 이익 형량을 신중하게 하여야 한다. 특히, 건물의 노후화 또는 안전 문제로 인해 임대인이 직접 사용해야 할 필요성이 인정되는 경우, 임차인의 권리금 회수 기회 보호와 임대인의 재산권 행사의 자유 사이의 균형을 신중하게 고려해야 한다.

법리적 함의: 본 판결은 임대인의 '직접 사용' 주장이 건물 노후화 또는 안전 문제와 관련될 경우, 법원이 보다 폭넓은 재량권을 행사하여 임대인과 임차인의 이익 형량을 신중하게 고려해야 함을 시사한다. 따라서 임차인은 임대인의 '직접 사용' 주장이 건물 노후화 또는 안전 문제와 관련될 경우, 해당 주장의 객관적인 근거를 반박하고, 자신의 권리금 회수 필요성을 적극적으로 주장해야 한다. 예를 들어, 건물의 노후화 정도가 심각하지 않거나, 안전 문제 해결을 위한 보수 공사가 가능하다는 점을 입증하는 자료를 제시할 수 있다.

2. 대법원 2022다274823 판결 (임대인의 '상당한 보상' 제공의 범위)

상임법 제10조 제1항 제3호는 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우" 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 본 판결은 여기서 말하는 '상당한 보상'의 범위에 대해, 단순히 권리금 상당액을 지급하는 것뿐만 아니라 임차인의 영업 손실 보상, 이전 비용 지원 등 임차인이 입게 되는 경제적 손실을 종합적으로 고려해야 한다는 점을 강조하였다.

판시사항: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제3호에서 정한 '상당한 보상'의 범위

판결 요지: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제3호에서 정한 '상당한 보상'은 임차인이 계약 갱신 거절로 인해 입게 되는 경제적 손실을 보전하기에 충분한 금액이어야 한다. 단순히 권리금 상당액을 지급하는 것뿐만 아니라 임차인의 영업 손실 보상, 이전 비용 지원 등 임차인이 입게 되는 경제적 손실을 종합적으로 고려하여 '상당한 보상' 여부를 판단해야 한다.

법리적 함의: 본 판결은 임대인이 '상당한 보상'을 제공하며 '직접 사용'을 주장하는 경우, 임차인은 단순히 권리금 액수에만 집중할 것이 아니라 자신의 영업 손실, 이전 비용 등 모든 경제적 손실을 정확하게 산정하고, 이를 바탕으로 임대인과의 협상에 임해야 한다. 만약 임대인이 제시하는 보상액이 자신의 경제적 손실에 비해 현저히 부족하다고 판단되는 경우, 법적 대응을 고려할 수 있다. 이 때, 객관적인 자료 (매출액 감소 추이, 이전 비용 견적서 등)를 제시하여 자신의 손해액을 입증하는 것이 중요하다.

3. 간접적인 '직접 사용' 주장: 법인 임대인의 관계사 사용 사례

최근 실무상으로는 법인 임대인이 직접 사용하는 것이 아니라, 자신의 관계사 (자회사, 모회사 등)가 해당 상가를 사용하겠다는 주장이 증가하고 있다. 이 경우, 법원은 단순히 법인격을 분리하여 판단할 것이 아니라, 실질적인 지배 구조 및 사업 연관성을 고려하여 임대인의 '직접 사용' 주장의 정당성을 판단해야 한다.

• 쟁점: 법인 임대인의 관계사가 해당 상가를 사용하는 경우, 임대인의 '직접 사용' 주장이 상임법상 '정당한 사유'에 해당되는지 여부
• 판단 기준:
  • 실질적인 지배 구조: 임대인 법인과 관계사 간의 지배 구조를 분석하여, 관계사가 임대인의 지시 또는 통제를 받는지 여부를 확인한다.
  • 사업 연관성: 임대인 법인과 관계사의 사업 내용이 서로 연관되어 있는지 확인한다. 예를 들어, 임대인 법인이 부동산 개발업을 영위하고, 관계사가 건설업을 영위하는 경우, 사업 연관성이 인정될 수 있다.
  • 사용 목적: 관계사가 해당 상가를 사용하는 목적이 임대인 법인의 사업 목적과 일치하는지 확인한다.
  • 임대 회피 목적: 관계사 사용 주장이 단순히 임대료 상승 또는 권리금 지급 회피 목적이 아닌지 확인한다.
• 대응 전략: 임차인은 임대인 법인과 관계사 간의 관계를 입증할 수 있는 자료 (주주 명부, 사업자등록증, 사업 제휴 계약서 등)를 확보하고, 관계사 사용 주장의 부당성을 적극적으로 주장해야 한다.

4. '건물 전체'의 직접 사용 주장: 부분 임차인의 권리 보호

만약 임대인이 건물 전체를 직접 사용하겠다는 이유로 임차인의 계약 갱신을 거절하는 경우, 특히 부분 임차인의 경우, 그 타당성 여부를 더욱 신중하게 판단해야 한다. 건물 전체를 사용해야 할 객관적인 필요성이 존재하는지, 그리고 부분 임차인의 권리 침해를 최소화하기 위한 노력을 기울였는지 등을 종합적으로 고려해야 한다.

• 쟁점: 임대인이 건물 전체를 직접 사용하겠다는 이유로 부분 임차인의 계약 갱신을 거절하는 경우, 상임법상 '정당한 사유'에 해당되는지 여부
• 판단 기준:
  • 건물 전체 사용의 필요성: 임대인이 건물 전체를 사용해야 할 객관적인 필요성이 존재하는지 확인한다. 예를 들어, 건물 전체를 리모델링하거나, 새로운 사업을 시작하기 위해 건물 전체를 사용해야 하는 경우, 그 필요성이 인정될 수 있다.
  • 부분 임차인 보호 노력: 임대인이 부분 임차인의 권리 침해를 최소화하기 위한 노력을 기울였는지 확인한다. 예를 들어, 다른 상가로 이전할 수 있도록 지원하거나, 영업 손실에 대한 보상을 제공하는 등의 노력을 기울여야 한다.
  • 대체 공간 제공: 임대인이 부분 임차인에게 대체 공간을 제공할 수 있는지 확인한다.
• 대응 전략: 임차인은 임대인의 건물 전체 사용 주장의 필요성을 반박하고, 자신의 권리 침해를 최소화하기 위한 방안을 제시해야 한다. 대체 공간 제공을 요구하거나, 영업 손실에 대한 충분한 보상을 요구할 수 있다.

5. 권리금 소송에서의 입증 책임 분배: 임차인의 어려움 극복

권리금 소송에서 임차인은 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 입증해야 하는 어려움이 있다. 특히, 임대인이 '직접 사용'을 주장하는 경우, 임차인은 임대인의 주장이 허위라는 점을 입증해야 하는데, 이는 쉽지 않다. 따라서 법원은 임차인의 입증 부담을 완화하고, 임대인에게 자신의 '직접 사용' 주장에 대한 객관적인 근거를 제시하도록 요구해야 한다.

• 입증 책임 전환: 법원은 임대인에게 '직접 사용' 주장의 진정성 및 사업 계획의 구체성을 입증하도록 요구하고, 임차인은 임대인이 제시한 증거의 신빙성을 탄핵하는 방식으로 소송을 진행해야 한다.
• 사실조회 및 증인 신문 활용: 법원에 임대인의 재산 상황, 사업 경력, 과거 행적 등에 대한 사실조회를 신청하고, 주변 상인, 관련 업계 종사자 등을 증인으로 신청하여 임대인의 주장의 허구성을 입증해야 한다.
• 전문가 의견 활용: 감정 평가사, 부동산 전문가 등의 의견을 제시하여 임대인의 사업 계획이 실현 불가능하다는 점을 입증해야 한다.

본 심층 분석에서는 권리금 회수 방해 관련 최신 판례 및 실무상 쟁점을 중심으로 고도화된 법률 전략을 제시하였다. 임차인은 이러한 전략을 바탕으로 임대인의 '직접 사용' 주장에 효과적으로 대응하고, 자신의 권리금을 회수할 수 있도록 노력해야 한다.